Sentral godkjenning 2026 — hva endrer seg for eiendomsutviklere?

Fra 1. januar 2026 trer nye krav til sentral godkjenning i kraft — endringer som vil påvirke hvordan eiendomsutviklere setter sammen prosjektorganisasjoner, velger foretak og dokumenterer ansvarsrett gjennom hele byggesaken.

Bakgrunn: hvorfor endres regelverket nå?

Sentral godkjenning har siden 1997 fungert som et frivillig kvalitetsstempel for foretak som utfører byggearbeider etter plan- og bygningsloven. Ordningen administreres av Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) og er i dag delt inn i funksjoner som ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende og ansvarlig utførende, fordelt på tiltaksklasse 1, 2 og 3.

Bakgrunnen for 2026-revisjonen er sammensatt. Evalueringer har vist at dagens ordning ikke i tilstrekkelig grad skiller mellom foretak med reell kompetanse og foretak som kun oppfyller formelle dokumentasjonskrav. Samtidig har antall klagesaker og avvik avdekket i tilsyn økt jevnt siden 2018. Revisjonen er derfor ikke en teknisk justering — den er en strukturell innstramming.

De viktigste endringene fra 2026

Regelverksarbeidet er forankret i endringer i SAK10 (byggesaksforskriften) og tilhørende veiledning fra DiBK. Per publiseringsdato er følgende endringer varslet eller bekreftet:

• Skjerpede utdanningskrav for ansvarlig prosjekterende i tiltaksklasse 2 og 3. Relevant faglig utdanning på minimum bachelornivå vil i større grad bli et absolutt krav, ikke bare ett av flere alternativer.
• Krav om dokumentert praksistid som er sporbar og verifiserbar. Egenerklæringer vil ikke lenger være tilstrekkelig for de høyere tiltaksklassene.
• Hyppigere fornyelse av godkjenningen. Intervallet for re-godkjenning reduseres, og foretak må dokumentere aktivt utøvd virksomhet innenfor godkjenningsområdet i perioden.
• Utvidet tilsynshjemmel for DiBK, som gir direktoratet adgang til å kontrollere pågående prosjekter — ikke bare behandle søknader.
• Strengere reaksjoner ved avvik. Terskelen for midlertidig tilbakekall senkes, og det innføres et offentlig register over foretak som har fått reaksjoner.

Det er viktig å understreke at endringene ikke rammer alle foretak likt. Mindre foretak som opererer i tiltaksklasse 1 — typisk eneboligprosjekter og mindre rehabiliteringer — vil merke relativt lite til revisjonen. Det er i tiltaksklasse 2 og 3, der de fleste kommersielle eiendomsutviklingsprosjekter befinner seg, at konsekvensene er størst.

Hva betyr dette konkret for prosjektorganiseringen?

For en eiendomsutvikler handler sentral godkjenning sjelden om egne ansatte — det handler om hvilke foretak man kontraherer, og hvordan ansvarsretten dokumenteres i byggesaken. Her er det tre praktiske konsekvenser som allerede bør hensyntas i prosjekter som planlegges for byggesøknad i 2025 og 2026.

For det første vil due diligence på foretak bli mer tidkrevende. Når kravene til dokumentert praksis skjerpes, vil det ta lengre tid å verifisere at et foretak faktisk oppfyller vilkårene for den tiltaksklassen de er godkjent i. Utviklere som i dag baserer seg på at sentral godkjenning i seg selv er tilstrekkelig dokumentasjon, bør begynne å stille mer spesifikke spørsmål til sine rådgivere og entreprenører.

For det andre vil tilgangen på godkjente foretak i tiltaksklasse 3 sannsynligvis bli strammere i en overgangsperiode. Foretak som ikke oppfyller de nye kravene, vil enten miste godkjenningen eller nedgraderes til lavere tiltaksklasse. I et marked som allerede er presset på kapasitet, kan dette gi forsinkelser i prosjekter som er avhengig av spesifikk kompetanse.

For det tredje vil ansvarlig søkers rolle bli mer krevende. Søker er ansvarlig for at alle foretak i prosjektet har nødvendig ansvarsrett, og at dette dokumenteres overfor kommunen. Med et mer komplekst godkjenningsregime øker risikoen for feil i søknadsdokumentasjonen — noe som kan gi avvisning eller krav om tilleggsdokumentasjon fra plan- og bygningsetaten.

Et konkret eksempel fra praksis

For å gjøre dette håndgripelig: ta et typisk transformasjonsprosjekt i Oslo — konvertering av næringseiendom til bolig, fire til seks etasjer, tiltaksklasse 2 for de fleste fag. I dag vil en utvikler normalt kontrollere at ansvarlig prosjekterende arkitekt og RIB har gyldig sentral godkjenning, og legge dette ved søknaden. Det er tilstrekkelig.

Fra 2026 vil det i tillegg være nødvendig å dokumentere at foretaket har utøvd relevant virksomhet innenfor godkjenningsområdet i løpet av fornyelsesperioden. Et foretak som ble godkjent i 2022, men som i praksis har jobbet utelukkende med tiltaksklasse 1-prosjekter siden da, vil kunne miste sin tiltaksklasse 2-godkjenning ved fornyelse. Utvikleren som har kontrahert dette foretaket for en byggesøknad som skal leveres i mars 2026, vil da stå uten gyldig ansvarsrett for et sentralt fag — og søknaden vil ikke kunne behandles.

Dette er ikke et hypotetisk scenario. Det er en direkte konsekvens av at aktivitetskravet strammes inn, og det er en risiko som er enkel å håndtere dersom man begynner å kartlegge foretakenes status tidlig nok.

Hva bør utviklere gjøre nå?

Det er fremdeles god tid til å forberede seg, men forberedelsene bør starte i 2024 — ikke i desember 2025. Følgende tiltak er relevante for de fleste kommersielle utviklingsprosjekter:

• Kartlegg fornyelsesdatoer for alle foretak i faste rammeavtaler. Foretak som skal fornye godkjenningen i 2025, vil gjøre det under de nye kravene dersom DiBK implementerer overgangsreglene som varslet.
• Etterspør aktivitetsdokumentasjon allerede i anbuds- og kontraktsfasen. Be foretak dokumentere hvilke prosjekter de har gjennomført innenfor aktuell tiltaksklasse de siste tre til fem årene.
• Vurder ansvarlig søkers kapasitet til å håndtere den økte dokumentasjonsbyrden. Dersom søker er en liten aktør uten dedikerte ressurser til dette, kan det være grunn til å revurdere organiseringen.
• Følg DiBKs høringsprosess. Endelige forskriftstekster og veiledning er ikke ferdigstilt. Det kan komme justeringer, og det er viktig å basere seg på oppdatert informasjon nærmere ikrafttredelse.
• Bygg inn buffer i fremdriftsplaner for prosjekter med planlagt byggesøknad i første halvår 2026. Kommunene vil sannsynligvis oppleve økt saksbehandlingstid i en overgangsperiode mens de tilpasser seg de nye kravene.

Langsiktig perspektiv: et mer profesjonelt marked

Det er lett å fokusere på de kortsiktige utfordringene — økt dokumentasjonsbyrde, strammere tilgang på godkjente foretak, risiko for forsinkelser. Men revisjonen av sentral godkjenning har også en side som er positiv for seriøse aktører i markedet.

Et godkjenningsregime som faktisk skiller mellom foretak med dokumentert kompetanse og foretak som kun oppfyller formelle minstekrav, gir bedre grunnlag for risikovurdering. Når en utvikler velger foretak basert på at de har sentral godkjenning i tiltaksklasse 3, bør det bety noe reelt. Med de nye kravene vil det i større grad gjøre det.

For eiendomsutvikling i et marked som Oslo, der prosjektkompleksiteten er høy og marginen for feil i byggesaker er liten, er dette en utvikling i riktig retning. Det stiller høyere krav til forberedelse og prosjektorganisering, men det reduserer også risikoen for at prosjekter strander på grunn av kompetansesvikt hos foretak som i realiteten ikke burde hatt ansvarsrett for det aktuelle arbeidet.

Konklusjon

Endringene i sentral godkjenning fra 2026 er ikke dramatiske i den forstand at de snur opp ned på byggesaksystemet — men de er betydelige nok til at eiendomsutviklere som ikke forbereder seg, vil merke dem i form av forsinkelser og økt administrativ belastning. De viktigste tiltakene er enkle: kartlegg foretakenes godkjenningsstatus tidlig, still konkrete spørsmål om aktivitetsdokumentasjon, og bygg inn realistisk buffer i fremdriftsplaner for prosjekter som planlegges søkt i 2025 og 2026. Det er god prosjektledelse — uavhengig av regelverksendringer.

Av Remi André Lurud

← Flere artikler om eiendom