Sentral godkjenning DiBK — tiltaksklasse 2 og hva det betyr for utviklere

Sentral godkjenning fra DiBK tiltaksklasse 2 er et krav de fleste seriøse eiendomsutviklere møter tidlig i prosjektfasen — her er en praktisk gjennomgang av hva godkjenningen innebærer, hvordan prosessen ser ut og hva som faktisk avgjør utfallet.

Hva er tiltaksklasse 2, og hvorfor er det relevant for utviklere?

Plan- og bygningsloven deler byggetiltak inn i tre tiltaksklasser etter kompleksitet og konsekvens ved feil. Tiltaksklasse 2 dekker det brede midtsjiktet: boligblokker, næringsbygg i vanlig skala, rehabiliteringsprosjekter med konstruktive inngrep og de fleste flerfamilieboliger. Det er med andre ord akkurat der de fleste kommersielle utviklingsprosjekter i Oslo og andre større byer befinner seg.

Kravet er at alle ansvarlige foretak — ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende og ansvarlig utførende — må ha sentral godkjenning fra Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) i den aktuelle funksjonen og tiltaksklassen. Uten gyldig godkjenning kan kommunen avvise søknaden, og prosjektets fremdrift stopper opp. For en utvikler betyr det forsinkelser som raskt koster mer enn selve godkjenningsprosessen.

Hvem utsteder godkjenningen, og hva vurderes?

Det er DiBK — Direktoratet for byggkvalitet — som behandler og utsteder sentral godkjenning. Ordningen er frivillig for foretakene, men i praksis obligatorisk fordi kommunene bruker den som dokumentasjon på at foretak har tilstrekkelig kompetanse.

DiBK vurderer tre hovedelementer:

• Utdanning: Faglig ansvarlig person i foretaket må ha relevant høyere utdanning, typisk bachelor eller master innen bygg, arkitektur eller tilsvarende teknisk fagretning.
• Praksis: For tiltaksklasse 2 kreves dokumentert praksis fra sammenlignbare prosjekter. Kravet er normalt to til fire år, avhengig av utdanningsnivå og funksjon.
• Organisasjon og system: Foretaket må ha et fungerende kvalitetssystem som sikrer etterlevelse av plan- og bygningslovgivningen. DiBK aksepterer enkle systemer for mindre foretak, men systemet må være reelt og dokumenterbart.

Godkjenningen er knyttet til funksjon og fagområde, ikke til foretaket generelt. Et foretak kan ha sentral godkjenning som ansvarlig utførende for tømrerarbeid i tiltaksklasse 2, men mangle godkjenning for rørleggerarbeid i samme klasse. Utviklere bør kartlegge dette tidlig i kontrahering av underentreprenører.

Saksbehandlingstid og praktisk tidsplan

DiBK oppgir en normal saksbehandlingstid på inntil 15 virkedager for fullstendige søknader. I praksis varierer dette. Søknader med mangler returneres, og ny frist begynner å løpe først når komplett dokumentasjon er mottatt. Erfaring tilsier at foretak som søker for første gang bør beregne fire til åtte uker fra første innsending til godkjenning foreligger.

For utviklere med stramme fremdriftsplaner gir dette noen konkrete implikasjoner:

• Sjekk godkjenningsstatus for alle planlagte foretak før kontrakt signeres, ikke etter.
• Legg inn en buffer på minimum seks uker i prosjektplanen for foretak som ikke allerede har gyldig godkjenning.
• Vær oppmerksom på at godkjenningen fornyes hvert femte år. Et foretak kan ha hatt gyldig godkjenning tidligere uten at den er aktiv i dag.
• Bruk DiBKs offentlige register aktivt — søk på foretaksnavn eller organisasjonsnummer for å verifisere status direkte.

Godkjenningen gjelder for fem år av gangen. Fornyelse krever dokumentasjon på at foretaket fortsatt oppfyller kravene, og at kvalitetssystemet er vedlikeholdt. Foretak som har vært inaktive i perioden kan oppleve at DiBK ber om ytterligere dokumentasjon ved fornyelse.

Ansvarsretter og samspillet med byggesøknaden

Sentral godkjenning er grunnlaget, men selve byggesøknaden krever i tillegg at foretakene påtar seg ansvarsrett for det konkrete prosjektet. Ansvarsretten er prosjektspesifikk og dokumenterer hvem som er ansvarlig for hva i akkurat dette tiltaket.

For et typisk boligprosjekt i tiltaksklasse 2 vil ansvarsrettene normalt dekke:

• Ansvarlig søker — koordinerer søknadsprosessen og er kommunens primære kontaktpunkt
• Ansvarlig prosjekterende for arkitektur
• Ansvarlig prosjekterende for konstruksjoner
• Ansvarlig prosjekterende for tekniske installasjoner (VVS, elektro)
• Ansvarlig utførende for de ulike fagene
• Ansvarlig kontrollerende der kommunen eller prosjektet krever uavhengig kontroll

Et vanlig problem i utviklingsprosjekter er at ansvarsrettene ikke dekker alle nødvendige fagområder. Kommunen vil da sende søknaden i retur med krav om supplering. Det er ansvarlig søkers oppgave å sikre fullstendig dekning, men som utvikler er det klokt å ha et eget sjekkpunkt for dette før søknaden sendes inn.

For prosjekter med elementer som strekker seg mot tiltaksklasse 3 — for eksempel høye bygg, komplekse konstruksjoner eller særskilte branntekniske løsninger — vil deler av prosjektet kreve foretak med godkjenning i høyere klasse, selv om hoveddelen av prosjektet klassifiseres som tiltaksklasse 2. Klassifiseringen gjøres per fagområde og funksjon, ikke for prosjektet som helhet.

Et konkret eksempel: Boligblokk med seks enheter i Oslo

Et realistisk scenario: En utvikler planlegger en boligblokk med seks leiligheter i tre etasjer på en tomt i Oslo. Prosjektet klassifiseres som tiltaksklasse 2 for de fleste fagområder. Her er hva godkjenningssituasjonen faktisk betyr i praksis.

Arkitektfirmaet som er engasjert har sentral godkjenning som ansvarlig prosjekterende for arkitektur i tiltaksklasse 2 — dette er i orden. Rådgivende ingeniør for konstruksjoner har godkjenning i tiltaksklasse 1, men ikke 2. Dette oppdages tre uker før planlagt innsending av byggesøknad.

Konsekvensen er at enten må RIB-firmaet søke om utvidet godkjenning — noe som tar fire til åtte uker — eller utvikleren må engasjere et annet firma med riktig godkjenning. Begge alternativer koster tid og potensielt penger. Hadde dette blitt avdekket ved kontrahering, kunne firmaet startet søknadsprosessen parallelt med prosjekteringen.

Eksempelet er ikke uvanlig. En gjennomgang av foretakenes godkjenningsstatus bør derfor inngå som et fast punkt i due diligence-prosessen ved kontrahering av rådgivere og entreprenører.

Praktiske råd for utviklere som håndterer tiltaksklasse 2-prosjekter

Basert på hvordan regelverket faktisk fungerer, er det noen grep som konsekvent reduserer risikoen for forsinkelser:

• Verifiser godkjenningsstatus tidlig. DiBKs register er offentlig og søkbart. Bruk det som en del av kontraktsgjennomgangen, ikke som en ettersjekk.
• Avklar klassifisering per fagområde. Be ansvarlig søker om en skriftlig oversikt over hvilken tiltaksklasse som gjelder for hvert fagområde i prosjektet.
• Inkluder godkjenningskrav i kontrakten. Spesifiser at foretak er forpliktet til å ha og opprettholde gyldig sentral godkjenning i riktig funksjon og tiltaksklasse gjennom hele prosjektperioden.
• Sjekk utløpsdato. En godkjenning som utløper midt i byggeperioden skaper problemer. Femårsperioden bør dekke prosjektets varighet.
• Forstå skillet mellom godkjenning og ansvarsrett. Godkjenningen er foretakets generelle kvalifikasjon; ansvarsretten er den prosjektspesifikke forpliktelsen. Begge må være på plass.

Konklusjon

Sentral godkjenning fra DiBK i tiltaksklasse 2 er ikke en formalitet som håndterer seg selv — det er et dokumentasjonskrav med reelle konsekvenser for fremdrift dersom det ikke håndteres systematisk. For utviklere betyr det at godkjenningsstatus bør inngå i kontraktsprosessen fra dag én, at klassifisering per fagområde bør avklares skriftlig tidlig i prosjekteringen, og at ansvarsrettene i byggesøknaden bør gjennomgås av utvikler — ikke overlates usjekket til ansvarlig søker. Med riktig rutine er dette fullt håndterbart innenfor normale prosjektplaner.

Av Remi André Lurud

← Flere artikler om eiendom