Sentral godkjenning — krav og søknadsprosess i Oslo

Sentral godkjenning er en nasjonal godkjenningsordning som gir foretak rett til å søke om ansvarsrett i byggesaker over hele landet — uten å måtte dokumentere kvalifikasjoner på nytt i hver enkelt kommune.

Hva er sentral godkjenning, og hvem trenger det?

Ordningen administreres av Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) og er hjemlet i plan- og bygningsloven § 22-1. Et foretak med sentral godkjenning har dokumentert at det oppfyller kravene til utdanning, praksis og kvalitetssystem innenfor ett eller flere fagområder. Godkjenningen er ikke et krav for å utføre byggearbeider, men den er i praksis en forutsetning for å påta seg ansvarsrett i søknadspliktige tiltak — og dermed for å jobbe profesjonelt i det norske byggemarkedet.

For eiendomsutviklere i Oslo betyr dette at alle foretak som skal stå som ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende eller ansvarlig utførende i et tiltak, normalt bør ha sentral godkjenning. Alternativet er lokal godkjenning, men den gjelder kun for det aktuelle tiltaket og i den aktuelle kommunen — en tungvint løsning for alle som arbeider på tvers av kommunegrenser.

Godkjenningsklasser og fagområder

Sentral godkjenning er inndelt i tre godkjenningsklasser (tiltaksklasse 1, 2 og 3) og dekker en rekke fagområder. Tiltaksklassen gjenspeiler kompleksiteten i arbeidet:

• Tiltaksklasse 1 — enkle tiltak med lav risiko, for eksempel mindre eneboliger og garasjer.
• Tiltaksklasse 2 — ordinære bygg som flermannsboliger, næringsbygg og enklere rehabiliteringsprosjekter.
• Tiltaksklasse 3 — komplekse tiltak som høyhus, store næringsbygg og prosjekter med særlig teknisk vanskelighetsgrad.

Fagområdene er blant annet arkitektur, byggeteknikk, geoteknikk, VVS-teknikk, elektroteknikk og brann. Et foretak søker godkjenning innenfor de fagområdene og tiltaksklassene som er relevante for virksomheten. Det er ikke uvanlig at et mellomstort foretak har godkjenning i tiltaksklasse 2 innenfor byggeteknikk og arkitektur, men ikke i tiltaksklasse 3 — og at de da leier inn spesialkompetanse for de mest krevende prosjektene.

Krav til utdanning og praksis

DiBK stiller konkrete krav til faglig ledelse i foretaket. Det er ikke foretaket som sådan, men den eller de personene som utgjør den faglige ledelsen, som må oppfylle kravene til utdanning og praksis. Kravene er fastsatt i SAK10 (byggesaksforskriften) § 11-1.

For tiltaksklasse 2 innenfor de fleste fagområder kreves det normalt:

• Bachelorgrad eller tilsvarende fagutdanning innenfor relevant fagområde.
• Minimum to års relevant praksis etter endt utdanning.
• Dokumentert erfaring fra tilsvarende tiltak.

For tiltaksklasse 3 er kravene strengere: her kreves det som regel mastergrad eller tilsvarende og minimum fire års praksis. Praksisen må dessuten være fra tiltak av tilsvarende kompleksitet som tiltaksklasse 3 innebærer.

I tillegg til kravene til faglig ledelse må foretaket ha et kvalitetssystem som er tilpasset virksomhetens art og omfang. For tiltaksklasse 1 er kravene til kvalitetssystemet relativt enkle. For tiltaksklasse 3 forventes et mer systematisk opplegg med rutiner for internkontroll, avvikshåndtering og dokumentasjon.

Søknadsprosessen steg for steg

Søknad om sentral godkjenning sendes digitalt via DiBKs søknadsportal. Prosessen er i grove trekk som følger:

• Opprett foretak i portalen — foretakets organisasjonsnummer hentes automatisk fra Brønnøysundregistrene.
• Velg fagområde og tiltaksklasse — vær presis her. En for bred søknad uten tilstrekkelig dokumentasjon er en vanlig årsak til avslag eller lang saksbehandlingstid.
• Last opp dokumentasjon på faglig ledelse — vitnemål, karakterutskrifter og CV med detaljert praksisbeskrivelse. DiBK er spesifikke på at praksis må beskrives med tiltakstype, rolle og tidsperiode.
• Beskriv kvalitetssystemet — enten ved å laste opp eksisterende rutinedokumentasjon eller ved å fylle ut DiBKs mal.
• Betal søknadsgebyr — gebyret varierer etter antall fagområder og tiltaksklasser. Per 2024 er gebyret for ett fagområde i én tiltaksklasse kr 1 772 (ny søknad).

Saksbehandlingstiden hos DiBK er normalt fire til åtte uker for fullstendige søknader. Mangelfulle søknader stoppes og foretaket får en frist for å ettersende dokumentasjon — noe som forlenger prosessen betydelig. En godkjenning er gyldig i fem år og må fornyes. Fornyelsessøknaden må sendes senest tre måneder før utløp.

Vanlige feil og årsaker til avslag

Basert på erfaring fra byggesaker i Oslo er det noen gjengangere når søknader om sentral godkjenning ikke går gjennom:

• Praksisbeskrivelsen er for vag — «har jobbet med byggesaker i ti år» er ikke tilstrekkelig. DiBK forventer konkret beskrivelse av hvilke tiltak, hvilken rolle og hvilken tiltaksklasse praksisen stammer fra.
• Feil tiltaksklasse søkt — noen søker tiltaksklasse 3 uten å ha praksis fra tilsvarende komplekse prosjekter. Det er bedre å starte i tiltaksklasse 2 og oppgradere når praksisgrunnlaget er på plass.
• Kvalitetssystemet er ikke tilpasset fagområdet — et generisk HMS-system tilfredsstiller ikke kravene til kvalitetssystem etter SAK10.
• Faglig leder er ikke reell leder i foretaket — DiBK kan avslå hvis det er åpenbart at den oppgitte faglige lederen ikke har en reell funksjon i foretakets daglige drift.

Sentral godkjenning i praksis — et eksempel fra Oslo

Et konkret eksempel illustrerer hvordan dette fungerer i en reell byggesak: Et foretak ønsker å stå som ansvarlig søker for et leilighetsbygg på fem etasjer i Oslo. Tiltaket klassifiseres som tiltaksklasse 2. Foretaket har sentral godkjenning som ansvarlig søker i tiltaksklasse 2 innenfor arkitektur. Det er tilstrekkelig for denne rollen.

Ansvarlig prosjekterende for byggeteknikk er et annet foretak med sentral godkjenning i tiltaksklasse 2 innenfor byggeteknikk. Ansvarlig utførende er et entreprenørforetak med godkjenning i tiltaksklasse 2 innenfor bygningsarbeider. Alle tre foretakene erklærer ansvarsrett i byggesøknaden til Plan- og bygningsetaten i Oslo.

Plan- og bygningsetaten kontrollerer at godkjenningene er gyldige og at de dekker det aktuelle fagområdet og tiltaksklassen. Hvis ett av foretakene mangler gyldig sentral godkjenning, kan kommunen kreve lokal godkjenning — en prosess som tar tid og forsinker byggestart. For et prosjekt med stram fremdriftsplan er dette en risiko som er enkel å unngå ved å sjekke godkjenningsstatus i DiBKs åpne register før ansvarsretten erklæres.

Praktiske råd for eiendomsutviklere

For de som bestiller tjenester fra foretak med ansvarsrett, er det noen enkle grep som reduserer risikoen for forsinkelser i byggesaken:

• Sjekk godkjenningsstatus i DiBKs register over sentral godkjenning (tilgjengelig på dibk.no) før kontrakt inngås.
• Kontroller at godkjenningen dekker riktig fagområde og tiltaksklasse — ikke bare at foretaket har en godkjenning.
• Sjekk utløpsdato. En godkjenning som utløper midt i prosjektet skaper problemer.
• For komplekse prosjekter i tiltaksklasse 3: avklar tidlig om foretaket faktisk har erfaring fra tilsvarende tiltak, ikke bare godkjenning på papiret.

Sentral godkjenning er ikke en garanti for kvalitet i seg selv, men den er et minstekrav til dokumentert kompetanse. For en eiendomsutvikler er det et nyttig filter i valg av rådgivere og entreprenører — og en forutsetning for en ryddig byggesak fra søknad til ferdigattest. Mer om hvordan ansvarsrett og byggesøknad henger sammen kan du lese i artikkelen om byggesøknad i Oslo.

Ordningen er ikke mer komplisert enn at et godt forberedt foretak kan gjennomføre søknadsprosessen på egenhånd — men det krever at dokumentasjonen er konkret, praksisbeskrivelsene er etterprøvbare, og at kvalitetssystemet faktisk brukes i den daglige driften.

Av Remi André Lurud

← Flere artikler om eiendom