Tiltaksklasse 2 i DiBK — hva betyr det for ditt prosjekt

En vellykket eiendomsutvikling Oslo prosess starter lenge før første spadetak — ofte med en tilsynelatende teknisk detalj som tiltaksklasse og sentral godkjenning hos DiBK.

Hva er tiltaksklasse 2, og hvorfor er det relevant?

Plan- og bygningsloven deler byggetiltak inn i tre tiltaksklasser etter kompleksitet og konsekvens ved feil. Tiltaksklasse 2 er den klassen de fleste ordinære boligprosjekter, mindre næringsbygg og rehabiliteringer av eksisterende bebyggelse havner i. Det betyr at tiltaket verken er så enkelt at det kan gjennomføres uten kvalifisert ansvarlig foretak, eller så komplekst at det krever tiltaksklasse 3 med strengere kompetansekrav.

Konkret innebærer tiltaksklasse 2 at alle foretak som påtar seg ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende eller ansvarlig utførende-roller, må ha sentral godkjenning fra Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) for den aktuelle funksjonen og tiltaksklassen. Uten gyldig sentral godkjenning kan kommunen nekte å behandle søknaden, noe som i praksis stopper prosjektet.

Sentral godkjenning — hva søknaden faktisk inneholder

Sentral godkjenning er ikke en prosjektgodkjenning, men en foretaksgodkjenning. DiBK vurderer om foretaket har tilstrekkelig organisasjon, rutiner og faglig kompetanse til å ivareta en bestemt funksjon i en bestemt tiltaksklasse. Søknaden dokumenterer tre hovedelementer:

• Utdanning og praksis for nøkkelpersonell — typisk krav om relevant høyskole- eller universitetsutdanning kombinert med minst to års dokumentert praksis fra sammenlignbare prosjekter i tiltaksklasse 2.
• Kvalitetssystem — foretaket må beskrive hvordan det sikrer etterlevelse av tekniske krav, herunder rutiner for kontroll, avviksbehandling og dokumentasjon.
• Referanseprosjekter — minst ett prosjekt av tilsvarende art og kompleksitet skal dokumenteres med beskrivelse av foretakets rolle og resultat.

DiBK behandler søknaden og utsteder godkjenning for inntil fem år av gangen. Fornyelse krever ny søknad med oppdatert dokumentasjon. Det er foretakets eget ansvar å holde godkjenningen løpende gyldig gjennom hele byggeprosjektets varighet.

Tidsplan: hva tar det egentlig?

I en realistisk eiendomsutvikling Oslo prosess er det klokt å legge inn buffer for godkjenningsprosessen. DiBK oppgir en normal saksbehandlingstid på fire til åtte uker for nye søknader, men i perioder med høy søknadsmengde kan det ta lengre tid. Fornyelse av eksisterende godkjenning behandles normalt raskere, gjerne to til fire uker.

Det som forsinker de fleste søknader er ikke DiBKs saksbehandling, men mangelfull dokumentasjon fra søker. Vanlige årsaker til tilbakesending:

• Praksisbeskrivelser som ikke tydelig kobler den ansattes rolle til tiltaksklasse 2-arbeid.
• Kvalitetssystem som er generisk og ikke tilpasset byggesaksarbeid.
• Referanseprosjekter uten tilstrekkelig beskrivelse av kompleksitet og foretakets faktiske ansvar.

For et prosjekt som planlegges byggestartet i april, bør ansvarlig søker ha gyldig sentral godkjenning senest i januar — helst tidligere, slik at byggesøknaden kan sendes kommunen i god tid. Oslo kommunes gjennomsnittlige saksbehandlingstid for byggesøknader i tiltaksklasse 2 lå i 2023 på rundt 12 uker for fullstendige søknader, men varierer med type tiltak og om det kreves nabovarsling og klagebehandling.

Kostnader ved sentral godkjenning

DiBK tar et gebyr for behandling av søknader om sentral godkjenning. Per 2024 er gebyret fastsatt i forskrift og varierer etter antall godkjenningsområder og tiltaksklasser det søkes for. Et foretak som søker godkjenning som ansvarlig utførende innen ett fagområde i tiltaksklasse 2, betaler i størrelsesorden 3 000 til 5 000 kroner i behandlingsgebyr. Søkes det for flere funksjoner eller fagområder samtidig, øker gebyret tilsvarende, men det er mer kostnadseffektivt enn separate søknader.

Gebyret til DiBK er imidlertid den minste kostnadsposten. De reelle kostnadene i en eiendomsutvikling Oslo prosess knyttet til sentral godkjenning er:

• Intern ressursbruk til å utarbeide og kvalitetssikre søknadsdokumentasjonen — typisk fem til femten timers arbeid for et velforberedt foretak.
• Ekstern bistand dersom foretaket ikke har erfaring med søknadsprosessen — konsulenter som bistår med søknadsskriving tar gjerne 8 000 til 20 000 kroner avhengig av omfang.
• Forsinkelseskostnader ved avslag eller tilbakesending — i et boligprosjekt i Oslo kan én måneds forsinkelse i byggestart representere betydelige rentekostnader og tapte leieinntekter.

Det er sistnevnte post som oftest undervurderes i prosjektbudsjettet. En forsinkelse på seks uker i byggestart, fordi ansvarlig utførende ikke hadde gyldig godkjenning, kan i et mellomstort prosjekt koste mer enn hele godkjenningsprosessen samlet.

Praktisk gjennomgang: slik koordineres godkjenningene i et prosjekt

I et typisk boligprosjekt i tiltaksklasse 2 vil det være behov for sentral godkjenning for minimum tre til fem foretak: ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende for arkitektur, ansvarlig prosjekterende for konstruksjoner, ansvarlig utførende for grunnarbeid og ansvarlig utførende for bygningsarbeid. I prosjekter med mer tekniske installasjoner kommer VVS og elektro i tillegg.

Ansvaret for å koordinere at alle foretak har gyldig godkjenning før søknad sendes, ligger hos ansvarlig søker. I praksis betyr dette at ansvarlig søker bør innhente bekreftelse på gyldig sentral godkjenning fra alle foretak tidlig i planleggingsfasen — ikke rett før søknaden skal sendes. DiBKs register over sentralt godkjente foretak er offentlig tilgjengelig og kan sjekkes direkte på dibk.no.

Et forhold som ofte overses: sentral godkjenning gjelder for foretaket, ikke for enkeltpersoner. Dersom nøkkelpersonell slutter i foretaket etter at godkjenningen er gitt, kan DiBK trekke godkjenningen tilbake ved neste kontroll. I et prosjekt med lang byggetid er det derfor fornuftig å sjekke at foretakenes godkjenninger fortsatt er gyldige ved milepæler som rammetillatelse, igangsettingstillatelse og ferdigattest.

Hva skjer ved manglende eller ugyldig godkjenning?

Kommunen har plikt til å avvise en byggesøknad der ett eller flere foretak mangler gyldig sentral godkjenning for den funksjonen de er oppgitt for. Avvisning er ikke det samme som avslag — søknaden kan sendes på nytt når forholdet er rettet — men klokken starter på nytt for saksbehandlingstiden.

Dersom manglende godkjenning oppdages etter at igangsettingstillatelse er gitt, kan kommunen gi pålegg om stans i arbeidene. I alvorlige tilfeller kan det også medføre overtredelsesgebyr etter plan- og bygningsloven § 32-8. Gebyret beregnes per dag og kan i tiltaksklasse 2 utgjøre inntil 10 000 kroner per dag for foretak, avhengig av overtredelsens art og varighet.

For den som utvikler eiendom i Oslo, er den praktiske lærdommen enkel: byggesøknadsprosessen i Oslo inneholder mange parallelle løp, og sentral godkjenning er ett av de løpene som ikke kan forseres i etterkant. Det må være på plass før søknaden sendes.

Konklusjon

Tiltaksklasse 2 og kravene til sentral godkjenning er ikke byråkratiske hindringer, men et system som sikrer at de som tar ansvar i et byggeprosjekt faktisk har kompetansen til å gjøre det. For den som planlegger en eiendomsutvikling Oslo prosess, er den viktigste praktiske konsekvensen at godkjenningsstatus for alle ansvarlige foretak bør sjekkes og bekreftes tidlig i planleggingsfasen — helst seks måneder før planlagt byggesøknad. Det koster lite å gjøre dette riktig fra starten, og betydelig mer å rette det opp underveis.

Av Remi André Lurud

← Flere artikler om eiendom