Tiltaksklasse 2 og sentral godkjenning — hva betyr det for ditt prosjekt

For utviklere og tiltakshavere som ikke jobber med byggesak daglig, kan begrepene rundt tiltaksklasser, ansvarsrett og sentral godkjenning virke unødvendig kompliserte. Realiteten er at systemet er logisk bygget opp når man forstår hva det faktisk skal løse: Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) forsøker å sikre at kompleksiteten i et byggeprosjekt står i forhold til kompetansen hos dem som prosjekterer og utfører arbeidet.

Denne artikkelen gjennomgår hva tiltaksklasse 2 innebærer i praksis, hvordan sentral godkjenning fungerer, og hvilke vurderinger en mindre utvikler bør gjøre før prosjekteringsfasen settes i gang.

Premisset: hvorfor tiltaksklasser finnes

Byggesaksforskriften (SAK10) deler tiltak inn i tre klasser basert på vanskelighetsgrad, kompleksitet og konsekvenser ved feil. Systemet er hjemlet i plan- og bygningslovens krav til ansvarlige foretak, og detaljene finner man i SAK10 kapittel 9 og 11, samt i DiBKs veiledning HO-1/2012.

Kort fortalt:

• Tiltaksklasse 1 dekker enkle tiltak med små konsekvenser — en enebolig på flat tomt, en tilbygg, en garasje.
• Tiltaksklasse 2 dekker tiltak av middels kompleksitet — de fleste boligblokker, næringsbygg, rehabilitering av bygg med bevaringsverdi, arbeider i områder med krevende grunnforhold.
• Tiltaksklasse 3 dekker store, komplekse eller særlig risikofylte tiltak — høyhus, sykehus, tunneler, bygg med avansert bæresystem.

Plasseringen skjer separat for hvert fagområde (arkitektur, konstruksjonssikkerhet, brannkonsept, geoteknikk, sanitær, ventilasjon osv.) og vurderes av ansvarlig søker i samråd med kommunen. Et prosjekt kan derfor ligge i klasse 1 på arkitektur, men klasse 2 på konstruksjon dersom for eksempel fundamenteringen er krevende.

Hva utløser tiltaksklasse 2 i praksis

Erfaringsmessig er det fire forhold som oftest flytter et prosjekt fra klasse 1 til klasse 2:

1. Antall boenheter og bygningens størrelse. Et boligprosjekt med mer enn to etasjer eller flere enn et fåtall enheter vil normalt havne i klasse 2 på flere fagområder.
2. Grunnforhold. Tomter med kvikkleire, høy grunnvannstand, fjell i varierende dybde eller behov for spunting gir klasse 2 på geoteknikk selv for relativt beskjedne bygg.
3. Brannkonsept. Bygninger i risikoklasse 4 med flere enn to etasjer, eller bygg hvor rømning er avhengig av tekniske tiltak, løftes til klasse 2 på brann.
4. Bevaringsverdi og ombygging. Arbeider på bygg oppført før 1950, bygg med antikvarisk verdi, eller omfattende endringer i eksisterende bærekonstruksjoner.

For en eiendomsutvikler i Oslo som for eksempel vurderer fortetting på en bakgård i indre by, er det vanlig at prosjektet treffer klasse 2 på minst tre fagområder samtidig: arkitektur, konstruksjon og brann. Det påvirker både tidsplan, budsjett og valg av rådgivere.

Sentral godkjenning — hva det er, og hva det ikke er

Sentral godkjenning er en frivillig ordning administrert av DiBK. Et foretak som har sentral godkjenning for et gitt fagområde og en gitt tiltaksklasse, har dokumentert overfor direktoratet at det har:

• tilstrekkelig formell kompetanse (utdanning)
• relevant praksis
• et kvalitetssystem som tilfredsstiller kravene i SAK10 § 10-1 og § 10-2

Det er viktig å forstå tre ting:

For det første er sentral godkjenning ikke et krav for å påta seg ansvarsrett. Et foretak kan erklære ansvarsrett direkte i byggesaken uten sentral godkjenning, forutsatt at det oppfyller kvalifikasjonskravene i SAK10 kapittel 11.

For det andre er sentral godkjenning et kvalitetsstempel som forenkler prosessen. Kommunen trenger ikke å vurdere foretakets kvalifikasjoner på nytt i hver byggesak, og for tiltakshaver gir det en viss trygghet for at foretaket faktisk har den kompetansen det hevder.

For det tredje er sentral godkjenning fagområde- og klassespesifikk. Et foretak kan ha sentral godkjenning for «Utførelse av tømrerarbeider, tiltaksklasse 1», men ikke for tiltaksklasse 2. Det samme gjelder prosjektering, søkerfunksjon og kontroll. Ved inngåelse av kontrakter bør man derfor alltid be om å se foretakets godkjenningsbevis eller slå opp foretaket i DiBKs register.

Rollene i et tiltaksklasse 2-prosjekt

I et typisk tiltaksklasse 2-prosjekt vil følgende ansvarsretter være aktuelle:

• Ansvarlig søker (SØK) — koordinerer byggesaken mot kommunen
• Ansvarlig prosjekterende (PRO) — ett foretak per fagområde (ARK, RIB, RIBr, RIV, RIE, RIG)
• Ansvarlig utførende (UTF) — ett foretak per fagområde på byggeplass
• Ansvarlig kontrollerende (KONTROLL) — obligatorisk uavhengig kontroll på enkelte områder

Obligatorisk uavhengig kontroll i tiltaksklasse 2 omfatter, jf. SAK10 § 14-2, blant annet bygningsfysikk, konstruksjonssikkerhet, geoteknikk og brannsikkerhet. Dette er et eget foretak som kontrollerer prosjekteringen og utførelsen — det kan ikke være samme foretak som har prosjektert eller utført arbeidet selv.

For en mindre utvikler betyr dette at man ofte snakker om mellom seks og ti separate kontrakter bare på prosjekterings- og kontrollsiden. Det er en vesentlig forskjell fra et klasse 1-prosjekt hvor én rådgivergruppe kan dekke det meste.

Et konkret eksempel: firemannsbolig på Grünerløkka

La oss illustrere med et realistisk case. En tiltakshaver ønsker å rive en eldre enebolig på en smal tomt og oppføre en firemannsbolig i tre etasjer pluss sokkel. Tomten ligger i et eldre bystrøk, med nabobebyggelse tett inntil og fjell i varierende dybde.

Klasseinndelingen vil typisk bli:

• Arkitektur: klasse 2 (tre etasjer, fire boenheter, tett bystruktur)
• Konstruksjonssikkerhet: klasse 2 (tre etasjer, lastsituasjon mot nabobebyggelse)
• Geoteknikk: klasse 2 (varierende fjell, spuntbehov)
• Brannkonsept: klasse 2 (risikoklasse 4, tre etasjer)
• Sanitær, varme, ventilasjon: klasse 1 eller 2 avhengig av løsningsvalg

Konsekvensen er at tiltakshaver må engasjere:

• Ansvarlig søker med sentral godkjenning eller tilsvarende kvalifikasjoner
• Arkitekt med klasse 2-kompetanse
• Rådgivende ingeniør bygg (RIB) for konstruksjon
• Rådgivende ingeniør geoteknikk (RIG)
• Brannkonsulent (RIBr)
• Uavhengig kontrollør for bygningsfysikk, konstruksjon, geoteknikk og brann

Den vanligste feilen i denne typen prosjekter er at tiltakshaver undervurderer geoteknikken. En grunnundersøkelse som først blir bestilt etter at arkitekten har tegnet ferdig, kan avsløre fundamenteringsforhold som tvinger fram omprosjektering — og i verste fall en revisjon av hele økonomien i prosjektet. Erfaringsmessig bør grunnundersøkelser og en innledende geoteknisk vurdering være på plass før arkitekten starter detaljprosjekteringen.

Hva mindre utviklere bør passe på

Etter å ha sett en rekke byggesaker som bygningsingeniør i Oslo, er det noen gjengangere som er verdt å ta med seg:

• Sjekk klasseplasseringen tidlig. Diskuter med ansvarlig søker før rammesøknaden sendes. En feil klasseplassering oppdages ofte først når kommunen stiller spørsmål, og da har man allerede brukt tid og penger.
• Kontroller foretakenes godkjenning. Be om dokumentasjon. Et foretak som sier det «pleier å jobbe med slike prosjekter», er ikke det samme som et foretak med dokumentert kvalifikasjon i riktig klasse.
• Budsjetter for uavhengig kontroll fra start. Dette er en obligatorisk kostnad i klasse 2, og den kommer i tillegg til prosjekteringshonorarene. Typisk ligger kontrollkostnaden på 1–3 prosent av prosjekteringskostnaden avhengig av omfang.
• Planlegg for lengre saksbehandling. Rammetillatelse for et klasse 2-prosjekt tar normalt 12 uker i Oslo, forutsatt at søknaden er komplett. Med mangler kan det ta det dobbelte.
• Ikke undervurder dokumentasjonskravene. Gjennomføringsplan, samsvarserklæringer, kontrollerklæringer og sluttdokumentasjon er mer omfattende enn i klasse 1. Dette er arbeid som skal utføres uansett, og det bør reflekteres i honorarene man avtaler.

Konklusjon

Tiltaksklasse 2 er ikke en hindring, men en strukturering av ansvar i prosjekter som har større konsekvenser ved feil. Sentral godkjenning er et verktøy som forenkler vurderingen av foretakenes kvalifikasjoner, men erstatter ikke tiltakshavers eget ansvar for å velge kompetente rådgivere og entreprenører.

For en mindre utvikler er den viktigste investeringen tidlig avklaring: grunnforhold, klasseplassering og rådgiverteam på plass før prosjekteringen begynner for alvor. Det er her de fleste prosjekter henter den største gevinsten — eller pådrar seg de største problemene når avklaringen kommer for sent.

← Flere artikler om eiendom